2009年对于开发商来说可谓大丰收之年，这一点从陆陆续续公布的房企年报中就能深刻地感受到。截至3月9日，已公布年报的30家上市房企共实现营业收入1221.33亿元，同比增长21.21%；实现净利润156.75亿元，同比增长40.18%，有6家房企的净利润增幅在100%以上。

　　在业绩“无悬念”增长赢得掌声的同时，房地产年报中透露出的以下核心信号也值得投资者研究：融资需求强烈，分红普遍较少，薪酬涨幅可观。

　　手握巨资喊穷

　　2009年楼市的好转在拉动房地产业绩的同时，也带动了开发商的扩张意愿。根据中国证券报记者的统计，按照申万行业划分，2009年至今，已有64家A股上市房企提出再融资预案，募集资金超过1316.2亿元。提出权益类再融资计划的共44家，其中尚待证监会审批的有37家，涉及融资金额高达895.69亿元。

　　统计显示，有36家公司拟进行定向增发，预计募集资金732.32亿元。其中广宇发展(000537)拟定向增发不超过7亿股，预计募资资金不超过69亿元。招商地产(000024)拟定向增发2亿股，募资资金不超过56亿元。中粮地产(000031)和冠城大通(600067)两家公司宣布配股，共募集资金51.37亿元。万科(000002)计划公开发行8.8亿股，募集资金112亿元。此外，还有23家公司拟发行公司债，其中18家公司已实施，成功募集资金258.5亿元，4家公司获得股东大会通过，计划募资66.9亿元。福星股份(000926)则计划发行14.5亿元的可转债。

　　楼市全面复苏后，房地产企业的现金流已经有了很大改善，开发商所面临的经营压力正在逐步减少。Wind数据显示，已披露年报的30家上市房企共持有货币资金773.16亿元，同比增长87.34%；经营活动现金流量净额为204.85亿元，而去年同期该指标为-178.68亿元。

　　在现金流较为充裕的当下，房企进行再融资并不仅仅为解决“策略”层面的问题。爱建证券研究员左红英表示，在激烈的市场竞争中，拥有更多的资金和土地，意味着拥有更大的主动权。迫于竞争压力，不少房地产企业选择通过再融资来维持行业地位。

　　保利地产总经理宋广菊在回答公司再融资问题时表示，如果公司要保持成长速度，就离不开资本市场的支持，而公司今年也有再融资的打算。无独有偶，万科在年报中虽未披露再融资的最新进展，但董事长王石也曾表示，希望能在今年上半年实施112亿元的增发计划。

　　“由于去年楼市火爆，所以目前多数房企并不缺钱。”一位房地产研究员指出，当前房地产企业进行再融资主要是作为储备资金，支持企业未来发展。“尤其是那些经营业绩良好的开发商，如果获得资金注入，可能会进一步提升业绩。”

　　不过随着房地产政策开始逐渐收紧，房企再融资难度不断加大。去年下半年公布的再融资申请大部分都在等待证监会的审批，距今最近的一次核准也要追溯到去年的10月30日，津滨发展(000897)发行不超过7亿元的公司债。

　　从行业看，再融资闸门的开启有利于上市房企未来发展。虽然目前开发商资金链问题还未显现，但是由于新一轮的房地产调控政策以及银根收紧的双重作用，市场普遍预计开发商在今年下半年将面临资金方面的问题。开发商“未雨绸缪”通过再融资充实自身资金需求，也反映出对未来现金流收紧的担忧。

　　分红普遍较少

　　通过再融资持续“吸金”，上市房企的资产规模和盈利能力有了长足增长。不过，在巨额融资的同时，分红比例不高却一直是开发商的“通病”。仅从股息率的角度看，上市房企的现金分红回报还有待提升。

　　截至3月9日，30家披露年报的房企中，只有16家提出派现预案，且高比例派现并不普遍，不少公司的股息收益率(每股派现/股价)较低。仅有3家公司的拟派现比例高于10派1。从股息收益率来看，以2009年底的收盘价计算，在已发布派现预案的房企中，有6家公司的股息收益率高于1%，3家公司的股息收益率低于0.36%。这意味着，这3家公司的股息收益率还不如现行的人民币活期利率水平。

　　从目前的情况看，在派现的公司中，股息收益率最高的为栖霞建设(600533)，公司2009年度每股拟派现0.15元，股息收益率达到2.24%。万科和保利地产的股息收益率分别为0.65%和0.45%。

　　数据显示，2007年以来，万科累计分红20.07亿元，占净利润的比重为14.12%，占年均可分配利润的比例达到42.37%。保利地产累计分红7.62亿元，占净利润的比重为10.51%，占年均可分配利润的比例达到31.52%。

　　近年来，监管层一直积极推进上市公司派现。2008年10月，证监会要求再融资需要满足“最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的30%”。尽管将派现与再融资进行捆绑颇有些无奈，但此举对上市公司的分红确实起到了促进作用。

　　专家表示，在业绩允许的情况下，上市公司应该向股东分配持续稳定且不断增长的红利，使对投资者的分红与从股市上进行的融资相匹配。现金分红慷慨而稳定的公司将凸显更多的投资价值。

　　薪酬涨幅可观

　　伴随去年楼市行情走高的除了房价外，还有房地产公司高管层的薪酬。30家房企2009年支付管理层的报酬总额为1.79亿元，同比增长37.34%。其中24家公司高管薪酬有不同程度的增长，占比达到八成。

　　事实上，房地产的高管薪酬在所有行业中一直处于前列，2009年上市房企的平均薪酬总额为595.45万元，仅次于金融服务业的993.79万元。龙头万科的管理层薪酬为4651.9万元，位列已公布年报的所有上市公司的首位，而公司2008年同期支付的管理层薪酬为1955.2万元，2009年的涨幅达到了137.92%。保利地产共支付给高管1640万元，同比增长34.98%。除了万科外，还有3家公司的高管薪酬也同样翻番。

　　由于房企的薪酬多数与绩效相结合，而去年楼市销售火爆也给开发商“涨工资”留有了底气。30家上市房企2009年实现净利润共计156.75亿元，同比增长40.18%，公司业绩的增长幅度高于高管薪酬的涨幅。

　　专家指出，开发商在制定薪酬机制时要结合很多因素，比如房企的规模、实力、发展阶段等。开发商不同的发展目标也会在一定程度上决定其薪酬标准。在国外，很多投资者会把高管薪酬视为考察企业发展情况的因素之一。尤其是核心人才对于房企的发展至关重要，因此一些公司需要制定激进的薪酬机制来吸纳和留住关键人才。不过，薪酬只是稳定和激励团队发展的要素之一，过高的薪酬显然对企业也是一笔负担。