【表现】 楼市泡沫

　　看不到房价下跌的理由

　　新京报：你如何看待目前的房价问题？

　　王健林：房价最近几年持续上涨，已经给老百姓生活带来了很大的压力，引起很大的社会反响。从最近几年的趋势来看，房价上涨的幅度越来越大，影响面越来越大。正因为如此，最近几年的政府工作报告都对住房问题做了重点阐述。

　　房产不仅仅是一个行业或者产业兴衰的问题，牵涉到宏观经济、消费和民生，成为社会和经济发展的支柱产业。过去大家讲“民以食为天”，但是现在大家对“食”的关注度远不及“住”，现在应该说是“民以住为天”。食品的价格有高有低，老百姓可以选择，但房价却没有选择余地，北京没有3000元/平米的房子。

　　新京报：作为一位多年从事房地产行业的业内人士，你认为目前楼市的核心问题是什么？

　　王健林：很多国家都出现过各类的房地产泡沫问题，中国楼市泡沫仅限于房价方面，而西班牙、英国等国家也在关注房地产过热的问题，他们的问题是投资额或投资规模过大。我们主要的问题就是房价过高，投资规模没有泡沫。在当前市场和政策条件没有实质改变的前提下，今后十年房价都会继续上涨，我看不到下跌的理由。

　　【症结】 土地价格

　　地方越来越依赖土地财政

　　新京报：房价上涨过快是大家的共识，你认为最关键的因素是什么？

　　王健林：我认为当前的高房价，首先是由高地价引起的，土地供应不足，而且出让价格过高。去年货币投放过多也推高了地价，央企、国企竞争地王是推高去年房价的重要原因；此外，炒房、开发商暴利等说法也有一定的道理，但这些都不是关键原因。

　　过去我们一直在讨论地价和房价到底谁推高了谁，陷入“先有蛋还是先有鸡”的争论。从2009年房价的快速上升来看，地价推高房价已经是不争的事实，在房价的四项主要成本中，地价占到四到五成，建筑成本到不了两成。比如现在北京、上海售价四万元一平米的房子，地价一般都达到2万元一平米，核心城市地价畸高。有关部门统计，土地成本平均占房价成本的20%，但这个平均数据包含了很多中小城市。

　　新京报：地价居高不下的主要原因是什么？

　　王健林：土地是地方政府的主要财政收入，从目前利益格局来看，地方政府对于土地财政的依赖性越来越强，推高地价的利益动力很充足。土地出让制度中有“招拍挂”等多种方式，但被使用最多的就是拍卖。对于地方政府而言，这种方式既不用动脑筋，也不用担责任，利多而无害。

　　【应对】 土地出让

　　首先应改变土地出让制度

　　新京报：两会期间，各个部门都提出了一些调控楼市的方法和思路，比如对重点城市进行监控、推进物业税等。你认为，这些措施对当前房价泡沫问题有效果吗？

　　王健林：监控重点城市很难有效果，很难让地方政府有内在的动力去主动参与。物业税可能是一个有效的方法，但是很多技术层面的问题需要时间，比如全国那么多不同类型的房子，税基如何确定？有谁来确定才有公信力？数十万的评估师缺口，没有三到五年怎么能建立起来？不在重点城市试点几年，怎么可以贸然全国推行？粗略估计，即使不包括协调各方利益所需的时间，没有七八年，物业税是出不来的。

　　新京报：你认为，解决高房价最有效的方法是什么？

　　王健林：政府要承认和正视地价推高房价的事实，才能有针对性地改进。当前首先应该改变的是土地出让制度。近期招标出让的土地都出现了价格较低的趋势，但是又引起大家对于内部操作和腐败问题的猜测；拍卖制度简单公平但是却推高了房价。因此，土地出让制度的改革面临两难处境。当前的楼市很难用一个办法解决所有矛盾，可能需要两害相权取其轻。

　　新京报：按照你的分析，未来房价继续上涨的压力是不是还会很大？

　　王健林：是的。目前调控房价的思路和措施很多，但如果不抓住地价推高房价这个核心的因素，其他的方式可能最终都是徒劳。改变地价推高房价的现状会触及地方政府的深层次利益，难度很大。

    【保障】 民生压力

　　住房保障要与地方政绩挂钩

　　新京报：在这期间社会的民生问题应该如何解决，如何避免社会矛盾的激化？

　　王健林：加强住房保障建设是缓解民生压力的重要手段。目前住房保障推进速度不快的主要原因是制度建设滞后，没有进行强制的监管，住房保障应该立法，投资金额与投资面积指标要与地方官员的官帽子挂钩。

　　保障性住房建设从全国范围来看，去年70个重点城市一半都没有完成任务，但是很难找到追究责任的依据，无论是总量还是投资比例都过低的现状，使得绝大部分本该由保障住房承担的需求被挤压到商品房市场，是造成商品房价格过高的因素。

　　统计局刚刚公布的数据表明，2009年保障性住房的总量在新开工住房中的比例过低，目前保障性住房只占到新增住房比例的10%，而部分中等发达国家和地区能占到50%，甚至更高。

　　香港和新加坡的经验值得我们借鉴，香港的保障性住房投资比例达到55%，新加坡的比例达到70%，在这些地区都是寸土寸金，如果没有强有力的制度约束，地方政府怎会有动力拿高价地去盖保障房？如果要达到这个标准，我们需要在加大投资和加快制度建设两方面跑步前进。

　　新京报：住房保障怎么样才算做到位了？

　　王健林：尽管我强调要以“民以住为天”的态度来重视当前的住房问题，但住房保障的目标不应该是人人买房，即使是发达国家，也做不到这一点，而应该是人人有房住。盘活租赁市场，加强保障性住房建设能有效缓解当前的民生压力。

　　本版采写/本报记者 张家齐

　　- 观点回放

　　●楼市主要的问题就是房价过高。全国的新开工规模已经很多年没有明显变化了，投资规模没有泡沫。　

　　●过去我们常说房价与地价是鸡和蛋的关系，很难说谁推高了谁，但当前的形势表明，政府需要承认地价推高房价的事实，才能下决心改革现行的土地出让制度。　

　　●当前的楼市很难用一个办法解决所有矛盾，需要两害相权取其轻。　

　　●物业税征收如果从现在就开始行动，至少需要七八年的时间才能摸索出可行的操作方法。　

　　●改变地价推高房价的现状会触及地方政府的深层次利益博弈，难度很大。在当前市场和政策条件没有实质改变的前提下，今后十年房价都会继续上涨，看不到下跌的理由。　

　　●住房保障应该立法，投资金额与投资面积指标要与地方官员的官帽子挂钩。