国内房地产市场调控的效果还未真正显现，银行资产质量警示，正是前期信贷的问题。如果此时放松银行对房地产的信贷投放，无异于把已开始全力排毒的银行和房地产市场，再次送进莫测深渊，后果不堪设想。8月以来各大城市新房成交面积大幅上升，是否与银行资金改头换面进入房地产市场有关，值得细细研究。

　　左晓雷

　　银行资产质量的警示，说明现在房地产调控已到了关键时刻。

　　多个媒体上周五报道了银行资产质量的变化，这个动向理应引起各方特别关注。因为多数银行坏账大幅增加，引发的就是金融系统的系统风险，非得保持高度警觉不可。银行资产质量亮出警示信号是好事。房地产信贷风险“潜伏期”较长，提前警示，证明了今年4月以来房地产市场严厉调控的必要性。

　　日本房地产泡沫破灭，1997年亚洲金融危机，美国2008年次贷危机……近20年来的全球的银行危机无不与资产价格泡沫破灭有关。而日本经济至今未能走出谷底，美国也尚未恢复元气。

　　现在有一些观点认为，为了防止房地产资金链断裂，防止银行的坏账增加，应该放松银行对房地产的信贷。笔者不同意这个“以毒攻毒”的方式。从医学上讲，“以毒攻毒”是旁门左道，没有真正的科学的研究结果和成功实践临床案例。国内房地产市场调控的效果还未真正显现，银行出现资产问题警示，正是前期信贷的问题。如果此时放松银行对房地产的信贷投放，无异于把已开始全力排毒、戒毒的银行和房地产市场，再次送进莫测深渊，资产质量问题的暴露可能被延缓，但是中毒程度会更严重，后果将不堪设想。

　　中国银行体系现在最大的问题，就在房地产信贷。只是现在有关银行信贷质量下降的报道比较笼统，应该细分是哪类信贷有问题，是开发商信贷问题，还是抵押贷款有问题，或者两者都有问题。前者是开发商，后者是购房人。只有这样，才能有效控制银行风险。还有一类是与地方政府靠卖地担保的房地产或其他项目的银行信贷资金，如果这部分担保的资产出了问题，那相关项目的银行资金的偿付也会出现问题了。

　　开发商信贷的风险在于，对于那些自有资金不到位，主要利用银行贷款和预售资金作为开发资金的开发商，房屋销售不好，就可能出现不能按时偿还银行贷款的问题。短期内就是“逾期”，时间长了就是坏账。另一类利用银行信贷和部分预售资金边开发边销售的开发商，如果开发过程中销售状况不如意，便出现资金链断裂的问题，开发楼盘变成烂尾楼，前期银行开发贷款可能成为坏账，前期销售不能兑现，不断影响银行，而且可能形成许多法律纠纷等社会问题。

　　这样的问题，都是房地产开发商不守规则所致，如果都严格以自有资金开发，不高度杠杆依赖银行资金和预售资金，银行和房地产市场的风险小得多。但是房地产价格泡沫很大，开发商利润空间因此就变得很大，只要能卖得出去，一定幅度的降价并不影响开发商还款能力。短期内房地产影响银行质量问题的，主要是房屋销售情况，房地产商只要能支撑，是怎么也不愿降价的，一是与政策博弈以达到利润最大化，另一个担心增加与已高价购房者的纠纷。

　　对于购房者来说，虽然抵押贷款时间期限较长，一般短期内问题不容易显现。但是购房者分几种情况，如果是自住房或者是所谓改善性住房，因为信贷额度不会太大，只要利率不大幅提升，只要信贷的相关信用信息是真实的，近期爆发大规模止赎(即还不起钱，把房租交回银行)的风险不大。而且还款能力与价格变动无关，不受价格变动影响。房地产市场调控出现价格变动，不影响还款能力，也就不会影响银行资产质量。

　　而对于主要靠借银行的钱大规模炒楼的人来说，他们从来没有准备20年或者30年按期还款，只想通过低买高卖的高额价差偿还银行的贷款，同时获取低成本利润，所以短期风险就不小了。这个群体是银行房地产抵押贷款的主要部分，也是房地产价格大幅上涨的主要推动力，可能是除开发商之外对银行资产质量变化影响最大的影响之一。他们的还贷能力与价格变动影响和市场销售影响密切。

　　最近销售数据显示成交面积上升，笔者以为，要特别注意购房资金的来源。如果是全额自有资金，那就不用过于担心。因为大量自有资金闲置，可能会使通胀预期管理难度加大。因为这些资金不会老老实实放在银行里，只要提取这些资金，中央银行必须向银行提供流动性，否则出现银行挤兑危机，货币政策对流动性的合理管理就受到制约。而这些不安分守己的资金的炒作行为，无论去炒绿豆还是大蒜，都会加大通胀预期的心理压力。所以，如果这些资金全额支付购房款，锁定这些资金防止其四处泛滥，也可能是管理这些“体制外”的流动性的一个方法。

　　如果是全额外资资金，那也不用担心。不过有两方面的事情要特别注意防止。首先，银行不能给炒房外资贷款，焉知外资不是在“空手套白狼”呢？其次，防止外资银行给外资贷款炒房。要是外资利用资金杠杆把房价推高，放大收益套利，会严重扰乱房地产市场的秩序，特别是现在我们的房地产调控正在关键时刻，可能使调控前功尽弃。更何况，大量外资流入，也增加了国内流动性以及人民币升值的压力。

　　8月以来各大城市新房成交面积大幅上升，是否与银行资金改头换面进入房地产市场有关，值得细细研究。银行资金有强烈动机进入房地产市场，而银行现在的经营模式仍然是通过信贷扩张获取利差收益，想在去年如此大规模扩张以后继续扩张，房地产是唯一能获暴利而似乎是在现任管理者任职期内可以继续扩大的领域，所以，不排除银行会有为房地产开发商变相违规融资以及为第三套以上的购房者变相发放贷款的可能。比如，通过发行理财产品定向为房地产商融资，或者为房地产投资人用过去的房地产作为抵押，套取银行信贷投资第三套甚至更多套房屋的行为开绿灯。这些都将加大银行风险。　(作者系银河证券首席经济学家）