“金九”楼市 暗战将变实战

　　刚需购房依然旺盛；9月约40个楼盘将入市，低价出击是开发商的首选战略

　　长阳半岛又现“日光”，金地仰山现排队购房……在“金九”大战启幕的前夕，这些消息犹如弥漫在战场的尘土和硝烟，渲染着本已紧张的气氛。

　　在真刀真枪的“金九”大战前夕，这场“攻心大战”意味深远，因为在降价未成事实之前，热销抢先登场，购房者对于政策的信心再次遭遇“正面攻击”，该如何决断呢？

　　热销楼盘寥寥，更多楼盘滞销

　　上周末，长阳半岛、金地·仰山再度搅动了北京很多买房人脆弱的神经。同时，北京官方数据显示，8月份楼市出现了价量双涨的特征，而且就在跟前的“金九”。

　　在杭州，近日，万科、金隅、保利、金地等5家知名开发商不约而同地推出八个楼盘，多个楼盘出现了久违的排队现象。

　　好在一些开发商，比如万科，还是很坦诚地告诉买房人，自己是低价入市的，而万科董事长王石本人也坦言，楼市还有降价的空间。

　　而由于入市楼盘数量极为有限，8月份北京楼市的战况也很容易侦查出来：共有13个项目入市，是新政以来最少的一个月。美联物业等研究机构统计了全部的预售套数和签约套数后，一个数字浮出了水面：8月份的成交比例没有超过两成，80%的房子都没有卖出去。

　　两三个楼盘热销背后，是更多的楼盘滞销和降价。珠江拉维小镇2万抵40万，霞公尊府上市半个月依然无人问津。

　　尽管如此，攻心大战也不是一无所获，楼市的需求旺盛是不可否认的。大家要么就不出手，一出手就制造出“日光盘”来，让不少等待入手的人很是紧张和担忧：这么多人等着买，开发商愿意降吗？就算有机会，我抢得到吗？

　　“金九”低价出击仍是首选战略

　　记者按中原、亚豪提供的资料并电话核实后统计，9月有40个左右楼盘将入市，其中纯新盘12个，纯新盘占比大幅提高。近期楼市成交量出现了小幅反弹，既奠定了开发商对后市的信心，也为9月推盘战略提供了借鉴，低价试探仍是市场的首选战略。

　　9月计划开盘项目中，21个项目有报价，均价为22026元/平米。而12个纯新盘的平均报价仅为19278元/平米，价格低于整体水平，且多数新盘报价在15000元-20000元/平米之间。

　　即将登场的秋季房展可能会成为“金九”大战的一个典型战场，是对金九市场的一次实战演习。参展的本地楼盘有40余个，这个数字和“金九”计划开盘的楼盘数量基本一致。而和去年相比，开盘数量甚至还有上升。如此迹象说明，开发商是有点坐不住了，准备主动出击。

　　而对这些开发商的内部调查显示，开发商对当前市场的走势没有把握，尤其是五环内价格是否会下降，目前还没有确定的预期，分歧很大，相当部分楼盘的价格出现“难产”的状况；而且五环内的楼盘以老盘后期居多，此前的价格已经相对较高，新推产品价格的调整也受到制约，这一现象在2008年时也曾出现过，表明有些开发商目前是进退两难。

　　而与此相反，五环外新城区的楼盘，尤其是大兴和房山区域楼盘，已经在此前的市场中制定了相对合理的价格，市场表现较好，也不受过去定价的制约，目前的心态比较明确，信心十足，有一种乘胜追击的底气。

　　供需博弈从暗战进入实战

　　总体来看，传统的“金九”对于开发商仍然具有一定的吸引力。为了实现热销的愿望，开发商也是做好了准备，积极备战。

　　开盘入市的项目不仅纯新盘居多，而且在价格方面、产品类型方面及开盘策略方面均作出了应对之举。而8月份入市项目充分反映了当前楼市最真实的供需现状：低价的楼盘好卖，高档住宅价格坚挺；上市公司倾向于降价；刚性需求依然愿意买房，改善型需求被明显压抑，投资型需求基本退场。这一特征在9月份不仅没有改变的可能，反而还会随着入市量的集中，而令战局更加激烈。

　　另一个对战局影响更大的情报值得关注。截至8月31日，112家A股上市房地产企业中报全部出炉，在“万保招金”业绩相对看好的表象下，自去年末以来上市公司经营性现金流继续恶化成为主流特征，负债总额进一步增加，资金更为紧张，但企业存货却大增。这意味着，随着房地产宏观调控政策效果的逐步显现，选择“死扛”房价的企业面临高负债和高库存的双重压力。

　　楼市调整依然在持续中，唯有低价出击才有效果。

　　随着“金九银十”的到来，这一认识将会达成更广泛的一致。历经数月的政策博弈和心理博弈都将从“暗战”进入实战。

　　这意味着新入市的项目需要根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，房价的进一步下滑可能将顺理成章。而一个更为理性的定价也将会推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新的价格水平上达成新的平衡。

　　不过，在进入“金九银十”之际，全国楼市呈现越来越明显的量价齐涨的态势，如果预期中的价格实战未能出现，市场人士担心政策方面会扔出“核武器”来，引发楼市的“核战”。

　　本版采写/本报记者 张家齐 袁玥